Hypotéka v praxi: Ako banky počítajú váš úverový limit a čo potrebujete vedieť pred kúpou nehnuteľnosti

Kúpa nehnuteľnosti patrí medzi najväčšie finančné rozhodnutia v živote. Väčšina klientov rieši najmä otázku: „Koľko mi banka požičia?“ Odpoveď však nezávisí len od príjmu. Banky dnes posudzujú schopnosť splácať úver cez presne stanovené ukazovatele – najmä DTI a DSTI.

Pozrime sa konkrétne, čo tieto pojmy znamenajú, ako sa počítajú a čo môžete reálne očakávať.

---

1. DTI – Debt to Income

DTI (Debt to Income) vyjadruje celkový dlh klienta v pomere k jeho ročnému príjmu.

Ako sa počíta:

Maximálny úver = ročný čistý príjem × násobok (spravidla 8)

Vo väčšine prípadov banka umožňuje maximálne zadlženie do 8-násobku ročného príjmu (pri mladších klientoch do 35 rokov môže byť výnimka mierne vyššia).

Príklad páru:

Muž: 1 500 € mesačne
Žena: 1 500 € mesačne

Spolu: 3 000 € mesačne
Ročne: 36 000 €

Maximálny teoretický úver podľa DTI:
36 000 € × 8 = 288 000 €

To je horná hranica zadlženia, nie automaticky schválená suma.

---

2. DSTI – Debt Service to Income

DSTI sleduje, akú časť mesačného príjmu môžu tvoriť splátky úverov.

Zjednodušene:
Po odpočítaní životného minima musí klientovi zostať minimálne 40 % disponibilného príjmu ako rezerva.

Čo banka odpočítava:

1. Životné minimum (stanovené štátom)
   Približne:
   • dospelá osoba cca 285 €
   • druhá dospelá osoba cca 199 €
     (aktuálne hodnoty sa môžu mierne meniť v čase)

Pre pár je teda základné životné minimum približne 484 €.

2. 40 % rezerva z disponibilného príjmu.

---

Výpočet pri našom páre:

Spoločný príjem: 3 000 €

Odpočítame životné minimum (cca 484 €):

3 000 € – 484 € = 2 516 €

Z tejto sumy musí zostať 40 % ako rezerva:

2 516 € – 40 % = 1 006 €

Maximálna možná splátka úverov teda môže byť približne:

2 516 € – 1 006 € = 1 510 €

To je teoretická maximálna splátka vrátane všetkých existujúcich úverov.

---

3. Čo je stres test

Banka nepočíta splátku podľa aktuálnej úrokovej sadzby. Používa tzv. stres test.

To znamená, že simulujú vyššiu úrokovú sadzbu (zvyčajne +2 percentuálne body), aby overili, či by klient zvládol splácať aj pri raste úrokov.

Ak je aktuálna sadzba napríklad 3,5 %, banka môže počítať splátku akoby bola 5,5 %.

Cieľom je preveriť finančnú stabilitu klienta do budúcnosti.

---

4. Koľko potrebujú vlastných zdrojov

Banky dnes štandardne financujú:

80 % z hodnoty nehnuteľnosti (bežný štandard)
V niektorých prípadoch až 90 % (limitované objemy)

Príklad:

Byt stojí 200 000 €.

Pri 80 % financovaní:
Banka poskytne 160 000 €
Klient musí mať 40 000 € vlastné zdroje.

Pri 90 % financovaní:
Banka poskytne 180 000 €
Klient potrebuje 20 000 € vlastné zdroje.

---

Dá sa dofinancovať zvyšok?

Áno, existujú možnosti:

• Spotrebný úver – rýchle riešenie, ale znižuje úverový limit (zhoršuje DSTI)
• Úver zo stavebnej sporiteľne (PSS) – možnosť rozložiť do dlhšieho obdobia
• Založenie ďalšej nehnuteľnosti (napr. rodičov)

---

5. Aké dokumenty potrebujete pri kúpe nehnuteľnosti

Od klienta:

• Občiansky preukaz
• Potvrdenie o príjme (alebo daňové priznanie pri SZČO / SRO) – pri TPP si banka overí žiadateľa zvyčajne cez sociálnu poisťovňu
• Výpisy z účtu (zvyčajne 3 – 6 mesiacov) keď si banka nevie overiť žiadateľa cez sociálnu poisťovňu alebo je SZČO / SRO
• Existujúce úverové zmluvy
• Sobášny list (ak je relevantné)

K nehnuteľnosti:

• Rezervačná zmluva
• Kúpna zmluva
• List vlastníctva
• Znalecký posudok
• Geometrický plán (ak je potrebný) pri RD
• Potvrdenie o veku stavby
• Energetický certifikát
• Poistenie nehnuteľnosti (pred čerpaním)

Každá banka môže mať mierne odlišné požiadavky.

---

Záver

Hypotéka nie je len o tom, koľko vám banka „schváli“. Je o tom, čo je dlhodobo udržateľné.

DTI určuje maximálnu výšku zadlženia.
DSTI preveruje schopnosť splácať.
Stres test simuluje budúci rast úrokov.

Správne nastavené financovanie znamená rovnováhu medzi výškou úveru, vlastnými zdrojmi a finančnou rezervou.